یخ‌زدگی کارگاه‌های ساختمانی

فرید قدیری: وقتی جاده لغزنده است، حاضران در مسیر «با احتیاط» حرکت می‌کنند و هنگامی که «سرما» بیشتر می‌شود، سرعت تا سطح لاک‌پشت کاهش می‌یابد و حتی خیلی‌ها کنار می‌زنند و حرکت خود را متوقف می‌کنند تا از «مخاطرات پیشروی در محیط یخ‌زده» در امان بمانند. شرایط امروز ساختمان‌سازها در بازار ساخت‌وساز عینا به «واکنش‌های طبیعی رانندگان در جاده یخ‌زده» شباهت پیدا کرده‌است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مرکز آمار ایران چند روز پیش، یک مجموعه از «داده‌های اقتصادی از وضعیت کارگاه‌های ساختمانی مسکونی‌ساز در شهرهای ایران» را  برای اولین‌بار در 30 سال‌گذشته از بابت این مدل داده از این بازار (ساخت‌وساز) منتشر کرد؛ آخرین‌باری که چنین آماری تحت‌عنوان «طرح آمارگیری از سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان» توسط این مرکز از شهرهای کشور منتشرشده بود، مربوط به نیمه دهه 70 بود. داده‌های گزارش فعلی، جزئیات تقریبا کاملی است از «ارقام هزینه‌ای و مشخصات واحدهای مسکونی» در پروژه‌های ساختمانی فعال در شهرهای ایران در سال‌1402 که گروه مسکن و شرکت‌های ساختمانی روزنامه «دنیای‌اقتصاد» با تجزیه و تحلیل آنها توانسته از «نحوه واکنش سازنده‌های مسکن به شرایط لغزنده سرمایه‌گذاری ساختمانی» رمزگشایی کند.

«یخ‌زدگی» بازار ساختمان‌سازی؛ یعنی چه؟

 سال 1402، یعنی مقطعی از بازار مسکن که قیمت واحدهای مسکونی پس‌از «جهش‌های متوسط 70‌درصدی سال‌های 97 تا 99»،‌بار دیگر 45‌درصد متورم و رکود خرید و فروش آپارتمان نیز یک لایه شدیدتر شد، فعالان ساختمانی در شهرها مجبور شدند «ترمز پروژه‌ها» را بکشند. طبق آمار رسمی از آن سال، 78‌درصد از کل پروژه‌های ساختمانی در وضعیت «ناتمام یا نیمه‌تمام» باقی‌ماندند و فقط 22‌درصد سازنده‌ها در سال‌1402 موفق شدند با تکمیل ساختمان در حال ساخت خود، با موفقیت از بازار ساخت‌وساز به مقصد «تعریف پروژه جدید» خارج شوند.

ابعاد یخ‌زدگی بخش ساختمان مسکونی در کشور فقط به «کاهش چشمگیر سرعت تکمیل ساختمان‌ها» محدود نیست؛ در سال‌1402، درست نیمی از پروژه‌ها یا همان کارگاه‌های ساختمانی مسکونی در شهرهای ایران برای سال‌های 1400 و 1401 بوده به این معنا که عملیات سرمایه‌گذاری و احداث آنها یک تا دو سال‌قبل‌تر شروع شده بود. به این‌ترتیب، سهم 50‌درصدی پروژه‌های قدیمی در فعالیت‌های ساختمانی 1402 از یک‌سو و تکمیل تنها 22‌درصد از کل پروژه‌های قدیمی و جدید در آن سال، حکایت از «تلنبار ساختمان‌های نیمه‌کاره» در بازار و انتقال آنها به سال‌های بعد دارد که شاید «کمترین آسیب» این یخ‌زدگی، «تحمیل تورم تولید» به‌کارگاه‌ها به‌عنوان «بیشترین خسارت» به سرمایه‌گذار ساختمانی باشد.

طی سال‌های گذشته متوسط تورم اسمی تولید ساختمان بالای 50‌درصد بوده و رشد واقعی قیمت مصالح‌ساختمانی طی حدود 4 سال‌اخیر نیز مثبت 3‌درصد گزارش شده‌است.

این در حالی است که در همین مدت رشد واقعی قیمت فروش مسکن منفی 4‌درصد بوده‌است. در نتیجه، سرمایه‌گذاران ساختمانی، در سال‌1402 که به‌عنوان «سال نمونه آماری» مطرح است، از یک‌سو به‌خاطر رکود خرید ملک و کمبود نقدینگی ناشی از این رکود توان لازم برای تکمیل پروژه‌های خود را از‌دست‌دادند اما از سوی دیگر با نیمه‌تمام ماندن ساخت‌وسازهایشان، در سال‌های بعد مشمول «صرف سرمایه بیشتر از سال‌قبل» برای هدایت پروژه به ایستگاه نهایی و عرضه شدند.

مولدان وضع موجود بازار ساختمان

 تورم تولید و سقوط «حاشیه‌سود»، «متراژ‌های تحمیلی شهرداری‌ها» و همچنین «فیش‌های پروانه ساختمانی» 3 عاملی هستند که در کنار عامل قدیمی «جهش قیمت مسکن و رکود خرید»، باعث شدند جاده ساخت‌وساز لغزنده شود و سازنده‌ها با «احتیاط» و شبیه «لاک‌پشت» فعالیت کنند.

آمارهای درون گزارش «طرح آمارگیری از سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان» نشان می‌دهد، نرخ حاشیه‌سود در سال‌1402 در پروژه‌های ساختمانی، «سالی 16‌درصد» بوده‌است. «دنیای‌اقتصاد» این نرخ را از روی داده‌های مربوط به «هزینه ساخت، قیمت تمام‌شده و قیمت فروش» در گزارش مرکز آمار برآورد می‌کند. در سال‌1402 هزینه ساخت هر متر‌مربع مسکونی در شهرهای کشور رقمی بین 11 تا 14‌میلیون‌تومان بوده‌است. از طرفی، هزینه ساخت، بدون احتساب قیمت زمین، در هریک از 59‌هزار و 600 پروژه ساختمانی در شهرهای کشور که در سال‌1402 تکمیل شدند، متوسط 5‌میلیارد و 600‌میلیون‌تومان بوده که البته در کنار آن، 4‌میلیارد‌تومان هم برای زمین این پروژه‌ها، هزینه شده‌است.

مرکز آمار براساس پرس و جویی که از کارگاه‌های ساختمانی فعال در سطح کشور در سال‌1402 انجام داده، برآورد کرده‌است هزینه ساخت 78‌درصد از کل پروژه‌های ساختمانی که «نیمه‌کاره» مانده‌ و به سال‌1403 کشیده شده‌اند، 31‌درصد افزایش پیدا کرده و از متوسط 5.7‌میلیارد‌تومان به 7.5‌میلیارد‌تومان افزایش یافته‌است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از عامل دوم «تورم پروژه‌های نیمه‌کاره ساختمانی» در کشور حاکی است، «متراژ تحمیلی توسط شهرداری‌ها» نقش مستقیم در «یخ‌زدگی بازار ساخت‌وساز» دارد.

در سال‌1402 تعداد 265‌هزار کارگاه ساختمانی در شهرهای کشور فعال بوده که نزدیک به 60‌هزار پروژه از آنها، «تکمیل» شدند. کل این پروژه‌ها، یعنی احداثی‌هایی که نیمه‌کاره ماندند و آنهایی که تکمیل شدند، ظرفیتی معادل 780‌هزار واحد مسکونی داشته‌اند که در بین این واحدها یا همان عرضه‌های جدید مسکن، فقط 6‌درصد واحدها «یک اتاقه» بودند و همچنین فقط یک‌درصد واحدها یعنی تنها 7‌هزار و 800 واحد مسکونی مساحت «زیر 50 مترمربع» داشتند.

در مقابل، متوسط مساحت کل واحدهای مسکونی بین 100 تا 150 مترمربع اعلام‌ شده‌است. این بزرگ‌سازی‌های عظیم آن‌هم در شرایطی که قدرت خرید مسکن به پایین‌ترین میزان تاریخی خود سقوط کرده و خانوارها حتی برای اجاره‌نشینی، سراغ آپارتمان‌های کوچک‌متراژ می‌روند، یک «پارادوکس ساختمانی» در عصر رکود تورمی محسوب می‌شود که پاسخ آن نه به «کج‌ فهمی» سازنده که به «زورگویی شهرداری‌ها» به پشتوانه ضوابط شهرسازی برمی‌گردد.

شهرداری‌ها به علت آنکه «چاق و لاغری بودجه‌شهرداری‌ها ارتباط مستقیم با عوارض‌گیری از ساخت‌وساز دارد»، منافع‌شان در «بزرگ‌سازی پروژه‌های ساختمانی» است به‌خصوص در دوره رکود ساختمانی که تیراژ ساخت کاهش پیدا می‌کند، مقیاس کم پروژه‌ها باید برای حفظ درآمد ساختمانی شهرداری‌ها با مساحت‌های بالای پروژه‌ها برای شهرداری‌ها جبران شود. سازنده‌ها در این «تله مقرراتی شهرداری‌ها» گیر افتاده‌اند و نتیجه‌اش، گسل متراژی عرضه و تقاضای مسکن شده‌است. سهم یک‌درصدی واحدهای زیر 50 مترمربع، امکان «فروش» را برای سازنده‌ها با توجه به تمرکز تقاضا در این گروه متراژی، به‌شدت کم می‌کند.

اما عامل سوم وضع موجود نیز «سهم سنگین عوارض ساخت‌وساز» از هزینه ساخت است. جزئیات «هزینه ساخت» که مرکز آمار ایران در قالب نزدیک به 30 قلم ساختمانی از دستمزد تا مصالح‌ تا هزینه‌های مجوزها فهرست کرده‌است، مشخص می‌کند «عوارض ساختمانی شامل انواع پول‌هایی که شهرداری بابت پروانه، تراکم، تغییر کاربری و...» از سازنده دریافت می‌کند، 7‌درصد هزینه ساخت را دربر می‌گیرد.

این رقم برای میانگین شهرهای ایران است و با توجه به «اعتیاد مالی سنگین بودجه‌اداره‌کلان‌شهرها به این درآمد (عوارض) »، به‌نظر می‌رسد سهم عوارض ساختمانی از هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی در جایی مثل تهران طی سال‌های اخیر به بالای 10‌درصد رسیده باشد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، شرایطی که با استناد به داده‌های مرکز آمار ایران از «نبض ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال‌1402» توصیف شده‌است، با توجه به تشدید وخامت اوضاع تولید در این بخش طی 2 سال‌گذشته، احتمال خیلی زیاد در سال‌1404 تشدید هم شده‌است.